2026年6月，中国公募REITs市场迎来上市五周年的重要时刻。自2021年6月21日首批产品上市以来，公募REITs已平稳运行五年有余。截至2026年6月，全市场已上市86只产品，总募集资金规模达2450亿元；其中，沪市公募REITs已上市59单，合计募资1760亿元，占比达71.84%，总市值突破1600亿元，累计分红金额约240亿元，稳居亚洲前列。资产图谱也从最初的高速公路、产业园区，一路延展至能源、保租房，再到首批商业不动产落地，形成了多点支撑的多元格局。

今年二季度以来，公募REITs二级市场持续震荡走弱。截至6月26日，中证REITs（收盘）指数收于709.51点，近一个月累计回调6%。站在五周年的节点上，如何看待当下的波动？公募REITs的长期投资逻辑是否发生了改变？

 

多重因素共振引发调整，基本面根基依然稳固

市场分析普遍认为，本轮REITs调整并非由基本面系统性恶化所驱动。短期核心矛盾是投资者担心供给放量，引发的情绪性抛盘增加，叠加少量行业底层基本面阶段性走弱、存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多重因素共振。

从底层资产运营质量来看，公募REITs、特别是沪市REITs的基本面依然稳健。截至目前，公募REITs整体分派率超过6%，其中产权类约4.6%、经营权类约8.5%；根据2025年年报披露情况，沪市52只公募REITs收入合计达145亿元、同比增长71%，可供分配金额88亿元、同比增长42%，展现出强劲的内生增长动力。

值得一提的是，五年多以来，沪市REITs经营总体保持平稳，整体业绩完成度超过95%，租赁住房、消费、能源等行业的业绩完成度长期稳定在100%左右，这种穿越周期的业绩兑现能力，印证了公募REITs作为独立大类资产所具备的稳定现金流特征。

此外，公募REITs各细分赛道表现也十分亮眼。消费板块作为增长引擎，平均出租率达98%，收缴率近100%；保障性租赁住房出租率维持95%高位且租金收缴率达100%；能源板块结算电量达40亿千瓦时，营收完成率达106%；产业园区与仓储物流板块抗周期韧性凸显，东久、京东仓储物流等项目实现满租；高速公路板块凭借69亿元通行费收入和日均32万辆车流量，现金流完成度达97%。

对此，中金基金指出，“当前公募REITs二级市场的价格波动，主要受市场情绪、资金供需等多重因素共同影响，底层资产运营质量与市场基础并未发生趋势性改变”。

 

估值筑底信号明确，分派率处于历史高位

经过本轮调整，沪市公募REITs的估值性价比进一步凸显。截至2026年6月22日，产权类REITs派息率（TTM）达5.35%，处于84%分位；经营权类REITs派息率（TTM）达8.94%，处于85%分位。2026年产权类REITs市值加权年化分派率平均为4.60%，经营权类REITs市值加权年化分派率平均为9.29%，较2025年末分别提升51bp和28bp。

分板块来看，消费类REITs派息率均值达4.42%，处于历史最高位；产业园及交通类REITs派息率均值也分别升至5.57%、10.09%，分别处于历史98%、99%的较高分位。产权类REITs派息率（5.35%）较十年期国债息差扩大到3.62%，达历史最高水平。在国内低利率周期背景下，上述回报水平高于同期10年期国债到期收益率1.73%。部分产业园、仓储物流REITs的分派率已回升至7%以上，对长期资金吸引力显著增强。

从投资者回报来看，2025年沪市公募REITs实施分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%。截至2025年末，沪市52只REITs除权价格平均上涨6.3%，若计入分红再投资，复权价格涨幅达11.9%。累计实际分红金额约240亿元，通过持续的分红回报与相对稳健的价格表现，赢得了投资者的信任。

 

增量资金蓄势待发，制度红利持续释放

市场普遍关注的下半年增量资金正在加速落地。2026年6月17日，华夏、易方达、南方、中金4家基金公司旗下的中证REITs全收益指数基金正式获批，将于2026年7月1日至7月7日集中公开发售。首批4只指数基金预计合计募资超10亿元，有望引入增量资金、提升市场流动性。REITs指数基金的推出，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。

与此同时，扩募机制持续深化，成为推动沪市REITs常态化发行和市场可持续发展的重要抓手。截至2026年6月，沪市共有14单项目进入实质性扩募阶段，其中8单已完成上市、5单发布扩募公告。扩募资产呈现跨类型、跨区域创新特点，如“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置等，并成功落地首单配售项目。

随着首批商业不动产REITs于6月18日正式在上交所上市交易，沪市REITs市场从“基础设施单赛道”正式迈入“双轮驱动”新阶段。截至目前，上交所还受理了12单商业不动产REITs项目，拟募集规模合计约400亿元。

 

短期波动不改长期价值，配置机遇渐行渐近

本轮调整后，沪市公募REITs的估值已回落至历史低位，利空因素逐步释放，市场正进入“估值筑底、增量蓄势”的关键布局期。中金基金表示，对于秉持长期投资理念的投资者而言，可结合自身风险承受能力、投资周期等要素，审视优质资产配置价值。中信证券在2026年下半年投资策略中明确表示，继续看好公募REITs逐步成长并成为“固收+”策略的适配资产。

站在五周年新起点，随着商业不动产REITs平稳落地和市场生态持续优化，沪市公募REITs市场正从“单点突破”向“生态繁荣”加速转变。未来，随着多层次REITs市场体系的不断完善与制度供给的持续深化，公募REITs将不仅是盘活万亿存量资产的关键抓手，更将成为连接金融资本与实体经济的坚实桥梁。在激发市场主体活力、推动产业转型升级、助力金融强国建设中，沪市公募REITs必将展现出更加深远的战略价值与时代担当。（赵志强）

（责编：李茜）