2025年12月，清华大学五道口不动产金融研究中心与中国房地产报联合启动“中国不动产首席展望2026”课题，对约150家行业头部机构的管理层开展深度问卷调研，并基于调研结果进行分析与解读。现将报告成果发布，分为《市场篇》《政策篇》《机构篇》三部分。《机构篇》聚焦行业机构的业务预期，主要结论如下：

截至2025年底，受访房企转型思路显现，对住宅业务的预期下调，但对商业不动产投资的预期企稳。受访金融机构对不动产业务的预期改善。课题组认为，行业未来发展应聚焦土地要素优化与金融循环畅通两大方向，应深化商业不动产转型，依托存量盘活与金融循环，构建不动产发展新模式。

一、研究背景

当前，中国不动产行业正处于深刻转型的关键阶段，发展模式从增量扩张全面转向存量提质增效，行业逻辑发生转变。与此同时，国内各方主体缺乏穿越完整不动产周期的经验，新的认知体系仍在重构之中。在此背景下，把握预期动向并加强正向引导，已成为关乎行业平稳发展和经济周期健康重塑的关键。因此，系统性追踪并解读市场核心参与者的预期变化，具有重要的现实意义与政策参考价值。

基于此，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合中国房地产报，于2024年发起“中国不动产首席展望”系列调研课题，对行业头部机构决策层与管理层展开定期（年度）深度问卷调研。

作为该系列的第二份年度报告，《中国不动产首席展望2026》基于截至2025年底的调研数据，梳理市场预期在过去两年的演变，评估政策实施效果，寻找市场主体转型发展的可持续路径。值得说明的是，在2026年初《求是》刊发《改善和稳定房地产市场预期》特约评论员文章后，课题组及时对市场预期的最新变化，进行了初步的跟进调研。本报告旨在为政策制定者优化预期管理提供客观参考，助力市场主体凝聚共识、穿越周期，共同推动“十五五”时期中国不动产行业高质量发展。

问卷题型分为两类：（一）相较于2025年，受访机构对2026年各指标趋势变化的预期。对问题的答复设定为0-100分的区间，50分代表与2025年持平，低于50分代表更悲观，高于50分代表更乐观。（二）受访机构对行业挑战及走势的预期。每个主题对应了具体选项，由机构进行选择和排序，以形成全样本层面最受期待的选项排行。（详细的研究背景、问卷设计及调研对象说明，请参阅《市场篇》）

二、调研结果

1. 房企业务预期

房企销售与投资业务：截至2025年底，受访房企普遍认为2026年所处机构的业务面临挑战，销售与投资业务预期趋向中性（图1）。不同于上年的分化差异，房企对2026年自身各项业务的预期均呈中性偏弱态势【注1】。其对住宅销售预期下调，从偏乐观的57.0下调至49.6；但对住宅与非宅投资业务的预期有所回稳，其中商业不动产投资预期回稳幅度较大，由27.7提升至41.3，逐渐接近其他指标。这表明房企在市场调整背景下，对住宅相关业务的开展更为审慎；随着多层次REITs体系的搭建和不动产金融市场的活跃，房企对商业不动产投资的预期回稳速度快于住宅业务。

 

 

房企融资业务预期：截至2025年底，受访机构普遍认为2026年房企融资与偿债情况将持续承压，但前者的预期变化相对平稳。图2显示，房企新增融资预期、偿债情况预期有所下调，反映出房企经营压力削弱其融资与债务覆盖能力。

 

 

房企面临的最紧迫问题：截至2025年底，受访机构认为2026年房企面临的压力将主要来自于收入、投资与偿债方向【注2】。图3显示，分机构类型看，房企将住宅销售收入减少、出清周期拉长列为最紧迫的问题，反映其首要诉求是修复销售端现金流；其次是拿地能力、意愿不足，显示销售受阻影响了房企未来的投资在生产。金融等专业机构则将偿债压力与违约风险列为首要挑战，更关注房企的信用状况与存量债务安全。同时对新增融资难关注度也较高，体现了对融资渠道不畅加剧风险的担忧。

 

 

2. 金融机构的不动产业务预期

截至2025年底，受访金融机构的2026年不动产业务预期呈企稳态势，对业务总额的预期转乐观（图4）。金融机构对2026年不动产业务总额、收益及难度的预期相较于上年均有改善，特别是业务总额预期由偏弱的43.1提升至趋于乐观的50.4。这一变化反映出，随着市场环境的边际改善，金融机构对拓展不动产业务的信心正在修复，未来参与市场的意愿预计将逐步增强。

 

 

课题组观点

在业务预期层面，如何主动适应从增量扩张到存量运营的转变，已成为各类市场主体必须应对的核心议题。调研显示，房企对商业不动产的投资预期逐步增强，反映出其从传统开发销售向“投融管退”全周期运营的转型思路正在形成；而金融机构对不动产业务的关注度与参与意愿亦呈现回升态势，这为市场逐步筑底、实现良性循环注入信心并提供资金支撑。

三、结论

中国不动产行业正处于止跌回稳的关键阶段。党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出要推动房地产高质量发展，为行业在“十五五”时期的发展指明了方向。结合调研结果，课题组建议要深化商业不动产转型，依托存量盘活与金融循环构建新模式。行业未来发展应聚焦土地要素优化与金融循环畅通两大方向。土地优化方面，一是加快明确工业、商业用地续期规则，稳定长周期资产的估值预期，增强其流动性；二是支持存量低效用地通过功能转换与用途调整，服务租赁住房、养老设施等市场需求，提升资产运营效率。金融循环方面，应把握商业不动产REITs试点的政策窗口，进一步打通“投融管退”的良性循环。同时，积极推进公募REITs专项立法、有序扩容资产类别，完善相关税收支持政策，为存量资产提供畅通的金融循环出口。

* 本文为《中国不动产首席展望2026》调研报告的“机构篇”，更多内容请详见《中国不动产首席展望2026：市场篇》、《中国不动产首席展望2026：政策篇》。

注1：图1、2、5中，左侧“对2025预期”的调研时点为2024年底，右侧“对2026预期”的调研时点为2025年底，数据代表对未来一年较上年的预期变化。

注2：图3中，从上到下为受访机构对各选项综合期待程度的排行。横轴为选项排序的赋分（每人选择的第1项赋10分，其后依次递减），均分越高代表该选项的综合选择优先级越高。

（责编：张若涵）