2025年12月，清华大学五道口不动产金融研究中心与中国房地产报联合启动“中国不动产首席展望2026”课题，对约150家行业头部机构的管理层开展深度问卷调研，并基于调研结果进行分析与解读。现将报告成果发布，分为《市场篇》《政策篇》《机构篇》三部分。《政策篇》聚焦行业机构的政策预期，主要结论如下：

针对2025年已出台政策的效果，受访机构的评估趋于中性。评估显示，宏观财政及货币政策的效果优于行业供需端政策。展望2026年，对住宅政策的期待集中于需求侧，如全面放开限购、提高房贷利息个税抵扣及利息补贴；对商业不动产的政策期待集中于土地政策优化与REITs制度完善。

一、研究背景

当前，中国不动产行业正处于深刻转型的关键阶段，发展模式从增量扩张全面转向存量提质增效，行业逻辑发生转变。与此同时，国内各方主体缺乏穿越完整不动产周期的经验，新的认知体系仍在重构之中。在此背景下，把握预期动向并加强正向引导，已成为关乎行业平稳发展和经济周期健康重塑的关键。因此，系统性追踪并解读市场核心参与者的预期变化，具有重要的现实意义与政策参考价值。

基于此，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合中国房地产报，于2024年发起“中国不动产首席展望”系列调研课题，对行业头部机构决策层与管理层展开定期（年度）深度问卷调研。

作为该系列的第二份年度报告，《中国不动产首席展望2026》基于截至2025年底的调研数据，梳理市场预期在过去两年的演变，评估政策实施效果，寻找市场主体转型发展的可持续路径。值得说明的是，在2026年初《求是》刊发《改善和稳定房地产市场预期》特约评论员文章后，课题组及时对市场预期的最新变化，进行了初步的跟进调研。本报告旨在为政策制定者优化预期管理提供客观参考，助力市场主体凝聚共识、穿越周期，共同推动“十五五”时期中国不动产行业高质量发展。

问卷题型分为两类：（一）相较于2025年，受访机构对2026年各指标趋势变化的预期。对问题的答复设定为0-100分的区间，50分代表与2025年持平，低于50分代表更悲观，高于50分代表更乐观。（二）受访机构对行业挑战及走势的预期。每个主题对应了具体选项，由机构进行选择和排序，以形成全样本层面最受期待的选项排行。（详细的研究背景、问卷设计及调研对象说明，请参阅《市场篇》）

二、调研结果

1. 对2025年政策的有效性评价

政策效果评价：受访机构对2025年出台政策在促进房地产市场止跌回稳的效果评估趋于中性，宏观财政及货币政策效果强于不动产行业供需端政策。图1显示，受访机构对各类政策效果的评价均有所下调，其中宏观政策效果延续相对积极的评价，获分52.3；不动产供需端政策效果由谨慎乐观转为中性【注1】。从预期分布看，机构评价有所分化，金融等专业机构对房地产供需政策效果的评价相较于房企更为积极。总体来看，随着行业调整的延续，2025年政策对市场信心的提振作用还相对有限，但部分机构的信心率先企稳，或将为市场复苏注入动力。

 

 

2. 2026年最受期待的政策

住宅市场政策：受访机构对2026年住宅市场的政策期待聚焦于需求端。图2显示，所有机构共同关注的政策包括放开限购、提高房贷利息抵扣个税幅度，以及下调住房贷款利率或提供贴息【注2】。分机构类型看，房企更期待放开限购及购房落户等政策，反映出其希望解除购房限制以加速去库存的经营导向；金融机构则更关注降息、抵税等财政金融工具，侧重于实质性降低购房成本以增强居民支付能力。

 

 

商业不动产政策：受访机构对2026年商业不动产的政策期待，主要集中于存量盘活和土地续期两方面。图3显示，所有机构共同关注的议题包括存量土地功能转换与用途调整、明确商业用地续期规则及社保基金等参与商业不动产投资。分机构类型看，房企对存量土地功能转换期待度更高，侧重于通过调整土地用途以盘活存量；金融等专业机构则更关注明确商业用地续期规则，认为清晰的续期安排有助于完善资产估值体系与畅通资产流通。此外，所有机构均对社保基金、养老金、企业年金参与商业不动产投资抱有期待，反映出市场对长钱引入的共同需求。

 

 

REITs政策：受访机构对2026年REITs市场的政策期待，主要聚焦公募REITs领域。图4显示，所有机构共同关注的议题包括公募REITs的专项立法、放宽资产审核条件、与资产类型扩容等。分机构类型看，房企对公募REITs专项立法的期待度最高，希望简化法律框架以提升存量盘活效率；而金融等专业机构更关注公募REITs放宽审核条件和扩容资产类型，期待通过丰富底层资产和降低发行门槛，进一步增强市场活力与投资灵活性。

 

 

三、结论

中国不动产行业正处于止跌回稳的关键阶段。正如《求是》文章强调，应注重政策力度与市场期待的匹配，避免因节奏滞后或力度不足而削弱预期改善的势头。结合调研结果，课题组建议2026年政策从以下方面重点发力，以稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。住宅市场需求端可通过取消相关限制性措施、提高个税抵扣、房贷贴息等方式，有效降低居民购房负担；供给端可持续推动“好房子”建设、高质量推进城市更新，以提升住房品质，优化供给结构。商业不动产市场聚焦土地政策完善，尤其需明确商业用地续期规则，并鼓励存量土地功能转换与用途调整，以提高市场流动性，盘活存量资产。REITs市场加快推动商业不动产REITs落地，并推进公募REITs专项立法等制度性建设，提高资产盘活效率。

* 本文为《中国不动产首席展望2026》调研报告的“政策篇”，更多内容请详见《中国不动产首席展望2026：市场篇》、《中国不动产首席展望2026：机构篇》。

注1：图1中，左侧2024年数据的调研时点为2024年底，代表当时机构对2024年出台的各类政策的有效性评价。同理，右侧2025年数据的调研时点为2025年底，代表当时机构对2025年出台的各类政策的有效性评价。

注2：图2-4中，从上到下为受访机构对各选项综合期待程度的排行。横轴为选项排序的赋分（每人选择的第1项赋10分，其后依次递减），均分越高代表该选项的综合选择优先级越高。

（责编：张若涵）