2025年12月，清华大学五道口不动产金融研究中心与中国房地产报联合启动“中国不动产首席展望2026”课题，对约150家行业头部机构的管理层开展深度问卷调研，并基于调研结果进行分析与解读。现将报告成果发布，分为《市场篇》《政策篇》《机构篇》三部分。《市场篇》聚焦房企、金融等行业机构的市场预期，主要结论如下：

（1）宏观经济与不动产行业预期：针对未来一年的宏观经济与不动产行业，受访机构在2025年底的预期较前一年更保守，宏观经济预期优于不动产行业。2026年初《求是》发文强调预期管理后，超四成机构的预期改善。

（2）不动产细分市场预期：关于不同城市，截至2025年底，受访机构对各线城市的预期延续分化，但分化差距收窄。关于不同业态，受访机构对住宅市场预期转向保守，新房预期优于二手房；对商业不动产市场预期提升，尤其体现在租赁住房与新兴不动产类型。

（3）指标与方向：截至2025年底，受访机构对周期性关键指标的预期已呈现筑底特征，预计出清周期缩短，房价租金比与房价收入比向合理区间回归。房企的业务发展方向聚焦“好房子”、城市更新及商业不动产等领域；金融机构的投资意愿集中于数据中心、租赁住房与仓储物流等领域。

一、研究背景

当前，中国不动产行业正处于深刻转型的关键阶段，发展模式从增量扩张全面转向存量提质增效，行业逻辑发生转变。与此同时，国内各方主体缺乏穿越完整不动产周期的经验，新的认知体系仍在重构之中。2025年《政府工作报告》强调要“注重倾听市场声音，协同推进政策实施和预期引导，塑造积极的社会预期”。在此背景下，把握预期动向并加强正向引导，已成为关乎行业平稳发展和经济周期健康重塑的关键。

作为行业趋势的关键先导指标，市场核心参与者的集体情绪与预期，不仅直接影响着市场发展方向和未来格局，也关系到宏观政策向微观市场传导的实际效果。因此，系统性追踪并解读市场核心参与者的预期变化，具有重要的现实意义与政策参考价值。

基于此，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合中国房地产报，于2024年发起“中国不动产首席展望”系列调研课题，对行业头部机构决策层与管理层展开定期（年度）深度问卷调研。课题组依托扎实的研究能力和广泛的行业洞察网络，确保研究的科学性、严谨性、持续性以及样本的代表性。

作为该系列的第二份年度报告，《中国不动产首席展望2026》基于截至2025年底的调研数据，梳理市场预期在过去两年的演变，评估政策实施效果，寻找市场主体转型发展的可持续路径。值得说明的是，在2026年初《求是》刊发《改善和稳定房地产市场预期》特约评论员文章后，课题组及时对市场预期的最新变化，进行了初步的跟进调研。

中共中央“十五五”规划建议提出要“强化逆周期和跨周期调节，持续稳增长、稳就业、稳预期，健全预期管理机制”。本报告旨在为政策制定者优化预期管理提供客观参考，为市场主体战略决策提供专业支持。期盼各方主体能凝聚共识、穿越周期，共同推动行业实现高质量发展。

二、问卷设计与调研对象

本次问卷设计由两部分组成：1）市场预期：涵盖受访机构对2026年宏观经济与不动产行业的整体预期、对行业细分领域的预期，以及对政策有效性的评估与期待。2）机构预期：课题组根据受访机构类型，分别设计了房企、金融及其他专业机构三类问卷，涉及对自身机构不动产投融资预期、面临挑战与发展方向等展望。

问卷题型分为两类：（一）相较于2025年，受访机构对2026年各指标趋势变化的预期。对问题的答复设定为0-100分的区间，50分代表与2025年持平，低于50分代表更悲观，高于50分代表更乐观。（二）受访机构对政策、行业挑战及走势的预期。每个主题对应了具体选项，由机构进行选择和排序，以形成全样本层面最受期待的选项排行。

本次调研覆盖约150家行业头部机构，由清华五道口不动产金融研究中心和中国房地产报定向邀请，通过匿名方式参与。如图1，受邀机构包括头部房企、金融机构及其他专业机构，其中机构实控人或集团副总裁及以上职级的受访者占比超过三分之一。样本的采样力求机构分布合理，以保证调研结果的代表性和科学性。

 

 

样本构成上，房企占比46%，其中近半数受访者来自行业排名前25%的头部房企，房地产央国企和民企【注1】的比例分布约为7:3。其余54%的受访机构分别来自基金、券商、保险、银行、资管等金融机构，以及房地产和金融领域监管部门、研究、律所等其他专业机构。主体调研问卷回收截止时间为2025年12月15日。

2026年初，《求是》发文呼吁“改善和稳定房地产市场预期”。为了解受访机构的预期变化，课题组新增了简要的调研题目，跟踪对宏观经济与不动产行业两方面预期的变化。新增调研内容回收截止时间为2026年1月14日。

三、调研结果

1. 宏观经济与不动产行业预期

宏观经济预期：截至2025年底，受访机构对2026年宏观经济延续谨慎乐观预期，《求是》发文后超四成受访机构预期改善（图2）。调研追踪机构对未来一年较上年的预期变化，50分代表与上年持平，低于50分代表更悲观，高于50分代表更乐观。截至2025年底，调研结果显示，受访机构对2026年宏观经济仍持乐观预期，但由上年调研时的55.0下调至50.5，乐观程度有所减弱【注2】；同时，金融等专业机构相比房企更乐观，预期分化较上年更明显。2026年初《求是》发文后，相较于2025年底调研时点，超四成受访机构对宏观经济预期改善，金融机构预期改善的比例高于房企【注3】。

 

 

不动产行业预期：截至2025年底，受访机构对2026年不动产行业的预期由相对乐观转为相对保守，《求是》发文后行业预期有改善迹象（图3）。截至2025年底，机构对2026年不动产行业预期较上年更保守，从51.0下调至44.9；金融等专业机构的调整幅度相比房企更温和。2026年初《求是》发文后，对比2025年底调研时点，超四成受访机构不动产行业预期改善。其中，房企预期修复更加明显，比例超六成，说明《求是》发文后，房企对行业的信心有所回温。

 

 

课题组观点

当前宏观经济与不动产行业仍处于重构与调整阶段。截至2025年底，机构对2026年宏观预期保持谨慎乐观，不动产预期更为保守。但2026年初《求是》发文后，市场情绪与机构预期出现改善。当前亟需系统性、全方位加强预期引导和管理，辅以有效的政策落地，以稳固信心改善。未来，应加强关键预期指标变化的监测与解读，为市场实现周期筑底、平稳过渡提供重要支撑。

2. 不动产细分市场预期

城市线级预期：截至2025年底，受访机构对2026年不同线级城市的市场预期持续分化，但分化差距缩小。图4显示，受访机构的乐观情绪仍聚焦于一线城市，但较上年从68.7下调至52.3的谨慎乐观水平；机构对其他线级城市预期较为保守。

 

 

不动产分业态预期：住宅市场方面，截至2025年底，受访机构2026年的预期转为保守，对一手住宅的预期优于二手住宅。图5显示，相较一手住宅，二手住宅预期调整幅度更大，受访机构认为二手住宅面临更大压力。

 

商业不动产大宗市场方面，截至2025年底，受访机构2026年信心持续分化，与新产业、新需求绑定的业态相对蓬勃。图6显示，受访机构对2026年仓储物流、数据中心等新兴不动产和租赁住房类别的预期向好，分别达54.0和51.5，其中租赁住房预期实现了从上年保守向乐观的转变；而零售和办公物业延续上年偏弱预期，但也有所提升。

 

 

二级市场预期：截至2025年底，2026年机构对二级市场整体延续乐观预期，对地产股信心较为保守。图7显示，受访机构对2026年A股大盘与产权类、经营权类公募REITs的预期保持乐观，而房地产板块股票预期较上年更加保守。这几个指标中，A股整体维持较好预期，产权类、经营权类公募REITs的预期两年间稳步增强。

 

 

具体到产权类公募REITs细分领域，截至2025年底，受访机构对2026年数据中心、消费基础设施、租赁住房、仓储物流等类别公募REITs的市场表现持乐观预期（图8）。这一特征既体现出市场对不动产金融创新模式的认可，也反映出机构对现金流长期稳定的REITs细分赛道抱有信心。而产业园公募REITs受制于底层资产空置率上升与租金收益下滑，市场表现的预期弱于其他细分领域。

 

 

课题组观点

不动产细分市场预期的结构分化特征，在过去一年持续存在。值得关注的是，截至2025年底，一、二手住宅等此前表现相对积极的细分领域，预期指标也出现了下滑。政策应注重结构性支持，聚焦于具备韧性的关键领域——如一线城市住房市场及租赁市场、新兴不动产市场，进一步加强正向引导，推动特定市场率先筑底企稳，发挥示范带动作用。

3. 指标与方向

3.1  周期性关键指标预期

截至2025年底，受访机构对周期性关键指标的预期已呈现筑底特征，预计出清周期缩短，房价租金比与房价收入比向合理区间回归。图9显示，一方面，受访机构预计2026年库存出清周期将缩短，由56.1优化为49.2，相比上年周期延长的预期更加乐观；另一方面，机构预计2026年房价租金比和房价收入比将继续小幅下降【注4】。值得关注的是，房价租金比下降意味着租金收益率将上升，从国际经验看，这意味着市场向底部均衡更近一步。

 

 

3.2  未来发展方向

房企发展方向：机构预计2026年房企的主要发展方向将聚焦“好房子”建设与存量资产盘活。图10显示【注5】，建设“好房子”、城市更新以及并购或盘活商业不动产是行业共同关注的焦点，反映了行业对于回归居住本质、从增量开发向存量运营转型的普遍共识。在此基础上，不同机构的侧重点略有分化，金融机构对推进境内外债务重组的关注度高于房企，侧重于通过债务重组化解存量风险以保障资金安全。

 

 

金融机构投资方向：金融机构在2026年的投资意愿，集中于需求旺盛、政策支持的领域。图11显示，数据中心、租赁住房和仓储物流是金融机构最青睐的三类资产。数据中心位居第一，显示出在数字经济与人工智能快速发展背景下，资本对算力基础设施长期增值潜力的认可。租赁住房和仓储物流分列二、三位，表明金融机构优先选择具备政策明确支持、现金流稳定性高且抗周期能力强的资产类别。

 

 

课题组观点

应密切关注关键指标的预期改善，显著改善传递出对市场筑底的预期，预示着未来市场向合理区间回归。正如《求是》文章强调，应当加强关键指标的持续监测和科学解读。建议进一步系统跟踪与测算房价租金比、去化周期等关键指标的变化，助力市场信心的修复。

四、结论

中国不动产行业正处于止跌回稳的关键阶段。党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出要推动房地产高质量发展，为行业在“十五五”时期的发展指明了方向。结合调研结果，课题组建议关注如下要点：

第一，当前宏观与行业预期整体偏弱，需加强政策的正面引导，以巩固止跌回稳的信心。调研结果显示，截至2025年底，宏观经济与不动产行业预期整体有所下调。但2026年初《求是》发文强调预期管理后，机构预期已呈现改善迹象。在此背景下，政策一方面应进一步通过切实有力的举措传递稳市场、稳预期的决心；另一方面应正视市场分化趋势，对关键领域精准支持，推动特定市场率先企稳筑底，发挥示范带动作用，提升整体信心。

第二，市场对周期性关键指标的预期显现积极变化，显示筑底共识正在形成。市场预期房价租金比与房价收入比继续下降，意味着市场向底部均衡靠近；库存出清周期预期缩短，表明市场预期去化压力缓解。这些信号共同说明，市场正在形成筑底共识，周期有望逐步修复。建议对关键指标体系形成长期跟踪、系统发布与权威解读的机制，引导市场主体建立穿越周期的积极预期。

* 本文为《中国不动产首席展望2026》调研报告的“市场篇”，更多内容请详见《中国不动产首席展望2026：政策篇》、《中国不动产首席展望2026：机构篇》。

注1：本报告的房地产民企包含问卷中选择民企和混合所有制企业的两类房企。

注2：图2a、3a、4、5、6、7中，左侧“对2025预期”的调研时点为2024年底，右侧“对2026预期”的调研时点为2025年底，数据代表对未来一年较上年的预期变化。

注3：图2b、3b中，横轴代表《求是》发文后受访机构相较于2025年底调研时点的预期变化，纵轴代表选择对应选项的受访机构比例。

注4：图9中，50代表预期2026年指标水平与2025年水平持平。房价租金比、房价收入比的数值高于/低于50，表示机构认为2026年对应指标将上升（更乐观）/下降（更悲观）；库存出清周期的数值高于/低于50分，表示机构认为2026年该指标将延长（更悲观）/缩短（更乐观）。

注5：图10、11中，从上到下为受访机构对各选项综合期待程度的排行。横轴为选项排序的赋分（每人选择的第1项赋10分，其后依次递减），均分越高代表该选项的综合选择优先级越高。

（责编：张若涵）