近年来，我国住房租赁市场发展迅速，成为房地产市场的重要组成部分。

与此同时，违约涨租、克扣押金、“黑中介”等行业乱象也时有发生。为有效遏制租房市场乱象，大力发展住房租赁市场，上海市近日出台了《上海市住房租赁条例》并将于2023年2月1日起施行；此前，《北京市住房租赁条例》已于9月1日正式施行。今年以来，全国多地出台政策措施规范住房租赁，明确行业规范，加强市场监管，保护消费者合法权益。

整治租赁市场乱象

群租房、短租房和集租房问题，是群众较为关注的焦点。《上海市住房租赁条例》明确，出租住房要以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，每个房间的居住人数和人均居住面积也要符合上海相关规定。

为回应群租房问题，北京明确出租住房条件，规定房屋应当符合安全规定，具备基本居住条件，不得打隔断分割出租，不得将起居室单独出租等。在短租房问题上，明确实行区域差异化管理，首都功能核心区内禁止出租短租住房；对集中出租住房达到规定数量以及单位承租住房供本单位职工居住的，明确安全管理责任。

此外，北京和上海的条例均明确了租赁双方的权利和责任。在房屋出租要求方面，明确了建筑、治安、面积、室内空气质量或卫生、环保等方面的要求；在企业经营方面，对住房租赁企业主体登记、房源信息发布、合同登记备案以及资金监管等提出要求，明确将“二房东”纳入监管，同时保障租户的资金安全。

针对乱涨房租的问题，多地出台的政策也对租金水平作出规定。比如，北京和上海规定，住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，可以依法采取涨价申报、限定租金或租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平；深圳则在继去年公布二手房参考价之后，今年10月又公布了覆盖深圳市各区的房屋租赁参考价格，为市场租金行情提供引导。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，多地出台的规范住房租赁市场的政策措施，明确了行业规范，也加强了市场监管，对于住房租赁市场的健康发展具有重要意义。尤其是当前住房租赁市场出现了一些新情况、新问题，各地公布的条例都有所涉及，对住房租赁市场后续的健康发展，尤其是防范风险和促进更多资金关注住房租赁市场都有积极作用。

增加租赁住房供给

今年5月，国务院办公厅印发的《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》提出，完善长租房政策，支持各地职工提取住房公积金用于租赁住房。扩大保障性租赁住房供给，加速各地保障性租赁住房的供应及项目认定，帮助更多的新市民、青年人实现住有所居。

今年7月，国家发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，强调培育发展住房租赁市场，盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。

为此，《上海市住房租赁条例》提出，加大对住房租赁的支持力度，在统筹考虑人口、产业、土地和重点发展区域的基础上，聚焦不同群体租赁需求，合理规划租赁住房供给规模和结构，按照职住平衡、增存并举、布局优化、供需适配的原则，确定住房租赁发展目标、主要任务、配套措施等，并纳入住房发展规划。

根据条例，上海市将通过新增国有建设用地和利用已有国有建设用地建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、利用非居住存量房屋改建租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房以及将闲置住房出租等方式，多渠道增加租赁住房供给。

《北京市住房租赁条例》明确，要合理规划租赁住房供给规模，将租赁住房纳入住房发展规划，扩大保障性租赁住房供给。多渠道增加租赁住房供给，鼓励按规定利用非居住存量土地建设租赁住房或者将非居住存量房屋改建为租赁住房，明确集体建设用地上租赁住房的建设和农村宅基地上闲置住房可依法出租。

建立综合治理体系

为加强服务和监管，上海市提出，市房屋管理部门依托住房租赁平台，建立与公安、市场监管、农业农村、金融监管、民政、城管执法、教育、住房公积金等部门的数据共享和业务协同机制，并为街道办事处、乡镇人民政府开展住房租赁日常监督管理提供相关信息服务。有关部门应当采取必要措施保护数据信息的安全，并对其中的个人信息、隐私和商业秘密严格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。

从当前情况看，对于租赁市场的金融风险隐患，多地要求租赁企业将押金及租金通过第三方账户托管，避免资金被随意挪用。比如，北京规定，住房租赁企业收取的押金和租金一般不得超过1个月和3个月，并需要通过第三方专用账户托管，超收的租金应当纳入监管；上海规定，住房租赁企业应在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并向社会公示，租赁企业一次性收取租金超过3个月及收取押金超过1个月，租金应存入专用账户；广州在《关于规范住房租赁市场的通知》中提倡出租人按月收取租金，明确“1个账户、一致周期、有条件解冻”的监管方式。

业内人士认为，随着各地住房租赁政策的出台，下一步的关键是落实各方责任、加强动态管控，建议调动基层治理体系与行业自律的力量，同时加强租赁信息平台建设，夯实市场监管基础。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，一方面要将街道、社区、村居等基层治理力量调动起来；另一方面还要将行业自律的力量发挥出来，形成政府监管、行业自律、微观主体监督或举报的体系。上海此次发布的《上海市住房租赁条例》就是明确了条块结合、街镇（乡）负责、村居协助、行业自律的治理机制，有望形成有效的综合治理体系。（袁芳）