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坚持构建“租购并举”住房体系 加快发展长租房市场

王丽新   2022-03-07 10:53:08   证券日报

今年政府工作报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。

    今年全国两会,多位代表、委员也提出了关于发展租赁住房市场的建议。全国人大代表、建设银行湖南省分行行长文爱华建议,应从加强住房租赁行业监管、推进租赁赋权、鼓励机构化长租房和加大金融机构支持等四方面着手,培育和发展住房租赁市场。

    形成“租购并举”住房格局

    近年来,中央多次在重要会议和文件中提及保障性租赁住房,相关配套政策不断落实,地方政府则纷纷跟进,推动形成“租购并举”的住房格局。

    “印象最深的是保障性租赁住房政策的出台,2021年7月2日国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),首次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计,体现出国家对于保障性租赁住房的重视程度。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进向《证券日报》记者表示,此后,各地方政府跟进出台相关实施意见,“十四五”时期40个重点城市计划筹集保障性租赁住房650万套(间)。

    “《意见》首次明确了以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系,明确了将保障性租赁住房作为解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题的主要途径。”贝壳研究院高级分析师黄卉向《证券日报》记者表示。

    完善长租房商业生态系统

    《2021中国城市租住生活蓝皮书》预计,10年内租房人口将近2.6亿。但当前租赁住房供给仍以存量房为主,其中40%存在质量、环境、配套错配等问题。租房需求与供给之间仍不平衡。

    支持专业化住房租赁企业发展,提高重点城市机构化长租房占比,是解决供需错配的有效手段之一。“机构化长租房可以满足品质居住需求,促进‘职住平衡’。”长租公寓龙头企业自如相关人士向《证券日报》记者表示。

    北京市第十五届人大财政经济委员会委员、中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为,在住房市场上推行供给侧结构性改革,重点加快发展长租房市场,是下一阶段各级政府推动城市住房市场发展的重要任务。

    实际上,在近一年的发展中,长租房已成为缓解大城市居住问题的重要手段之一,相关住房租赁企业也正朝着更加专业化的方向迈进。

    “我国机构化渗透率低于5%,中国租赁机构化率距成熟市场还有很大差距,有很大提升空间。”龙湖集团旗下长租公寓品牌冠寓相关人士告诉记者,龙湖集团将冠寓作为主航道业务发展,从2016年推出至今,已布局全国30余个高量级城市,开业规模突破10万间,2021年进入盈利元年。当下,行业的各项政策正逐渐落地,“十四五”期间,在土地、财税、金融管控机制D等方面系统性地给予扶持,这是所有租赁租房企业的机遇,也是挑战。

    “挑战”来自多方面。“难点在于融资和运营。”黄卉向《证券日报》记者表示,在融资上,一方面住房租赁项目具有投资回报周期较长、收益率较低的特点,需要长期资金的投入,但目前保险、社保、公积金等长期资金参与租赁尚处于探索阶段;另一方面住房租赁企业由于缺乏高值担保品、底层资产体量较小、收益率低等特征,导致大部分租赁企业资信较低,较难获得银行贷款、发行债券或是发行REITs。在运营方面,此前租赁企业多处于粗放式发展阶段,在精细化运营方面尚需积累。

    不过,这种局面将得到改善。今年的政府工作报告指出,加快发展长租房市场。而在此之前,继2月8日,央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》后,2月27日,银保监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》,进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。

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